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目标市集的引入及其对地价造成的影响

  指标市场的引入及其对地价形成的影响_经济/市场_经管营销_专业资料。指标市场的引入及其对地价形成的影响 提高土地配置效率是中国转型发展实践对当代土地管理科学提出的重大课 题。针对理论和实践中对引入指标市场这一改革中的新生事物以及指标市场与地 价关系认识上的模糊和滞后现

  指标市场的引入及其对地价形成的影响 提高土地配置效率是中国转型发展实践对当代土地管理科学提出的重大课 题。针对理论和实践中对引入指标市场这一改革中的新生事物以及指标市场与地 价关系认识上的模糊和滞后现象,本文应用国外发展权转移思想、理论和技术, 提出三个核心问题:(1)美国发展权市场结构、性质和一般运作模式是什么?如何 刻画可交易发展权范式?(2)中国指标市场存在哪几种类型?其各自发展演变前景 如何?中国指标市场的典型运作机制、价格决定与基本性质是什么?(3)引入指标 市场对城市地价形成带来了哪些可能的影响?本文沿着“域外经验-理论提炼-中 国应用”的技术路线,首先讨论了美国发展权市场的案例、特征和规律;然后总 结刻画了可交易发展权范式的概念、特征与本质,并通过与中国建设用地指标之 比较,确立了引入可交易发展权范式来解释、指导中国指标交易实践的理论可行 性;接下来,在区分两类指标市场及其发展演变前景的基础上,以重庆地票交易为 例,研究了中国指标市场的典型运作机制、价格形成与基本性质;最后,从定性描 述和模型表达两个维度考察了引入指标市场对地价形成的影响。具体研究结论如 下:(1)通过多案例比较分析,发现美国发展权市场是一个人为创设的市场。TDR 设计要素、分区规划规则、潜在住房和土地市场共同决定了发展权的供给和需求。 因此,发展权价格是政府和市场共同作用的结果。确切地说,美国发展权市场 通常表现为“强政府、弱市场”的特征,本质上是一个准市场。(2)作为一种国际 性思潮的“可交易发展权”已经取得了范式的资格,其特征与内容可概括为:引 入市场机制;提高管制效率和质量;明确总量控制和个体份额;强调以损失补偿 为中心;借助私人主体和资金实现管制目标;管理者和公众关系的改变。TDR 的 本质可以沿着三个视角解析:基于产权束的 TDR 是土地所有权人依意思自治和合 同自由原则将发展权从土地权利束中分离出来,并作为一项独立财产出售给他人; 基于社会公平的 TDR 是政府解决规划困境和管制性征收问题的应对方案,是通过 创设一项新的财产权利来间接补偿经济损失的一种非经济补偿手段;基于管制效 率的 TDR 是科斯定理在解决外部性问题上的应用,是分区规划市场取向的实施机 制和辅助工具。 中国农地非农化管制框架中的建设用地指标与可交易发展权的内涵和表现 形式存在相似之处,引入可交易发展权范式来解释指导中国业已存在的指标交易 实践具有理论可行性和实践迫切性。(3)中国指标市场可以划分为地方政府之间 的交易与个人或企业参与的交易两大类型。其中,前者只是中国转型发展特定阶 段的一个历史片段。为此,选取重庆地票交易作为中国指标市场的典型案例,发现 机制设计核心是如何将农村已利用、物化的指标还原并分离为未利用、可交易的 指标,尔后藉由政府交易平台配置给城市使用。 地票价格受到政府设立交易基准价格、控制交易总量、打包零散指标、决定 交易时间和方式、设定具体用途等方式调节,同时也受到市场供需规律支配。经 测算,地票价格理论上应在 288.9 万元/hm2 至 459.75 万元/hm2 之间浮动。但地 票实际成交均价接近生产价格,由此推断其定价策略侧重于复垦成本填补,为土 地综合整治大规模展开后的社会资本找到退出机制。由于地票市场对信息收集、 加工和处理存在明显滞后性,不具备价格发现功能,是准市场。 (4)以“地票市场-土地市场”相分离为特征的土地双层市场结构形成的根源 是地票落地与土地出让制度的衔接。重庆市政府设计的优先划地权是两个市场的 对接点,开发商可以藉此在土地市场获得事实上的优先地位,从而创造出对地票 的旺盛需求。理论上,两个市场之间存在政府统购统销、先买票后买地、先买地 后买票和自由市场等四种互动模式。由于指标配置“双轨制”的存在,客观上起 到了细分土地市场的作用。 考虑到各细分市场指标来源渠道和土地使用权取得方式的差异,引入地票市 场对各细分市场的供需及地价形成的影响各不相同。通过四象限模型的讨论,发 现票价与地价之间的影响是双向的,具体存在土地需求拉动型、土地供给推动型、 地票需求推动型和地票供给拉动型等四种类型。(5)通过对理想世界、存在建设 用地总量管制和引入指标市场三种不同情形的均衡地价进行比较,发现地价之高 低取决于开发商数量和建设用地指标价格,且引入指标市场的均衡地价与建设用 地指标价格之间存在“跷跷板”效应。逐一放松假设条件,可以发现,引入指标市 场可能强化了地方政府在土地市场的卖方垄断地位;极大的增加了市场结构的复 杂性和土地要素的交易费用,在交易费用由买方承担情形下,均衡地租水平会存 在一定程度降低;并在城乡二元土地市场结构的情形下总体上降低了城市地价水 平,但对各细分市场的影响可能截然不同。 还发现政府压低地票价格的基本动因是为了实现土地财政收入最大化。

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